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Alquilado sólo una parte del año

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cómo deben actuar las personas que declaran rendimientos del capital inmobiliario en su IRPF cuando el inmueble que alquilan ha estado desocupado parte del año...

Diversas interpretaciones

No vivienda habitual. Cuando una persona es propietaria de un inmueble que no es su vivienda habitual:

  • Si el inmueble ha estado alquilado todo el año, debe declarar en el IRPF los ingresos obtenidos, pudiendo deducir los gastos necesarios para su obtención (amortización, IBI, gastos de comunidad, reparaciones...).

  • En cambio, si el inmueble no se ha alquilado en ningún momento del año, debe imputarse una renta presunta (imputación de rentas inmobiliarias) del 1,1% del valor catastral (el 2% si dicho valor no ha sido revisado en los últimos diez años), sin poder deducirse ningún gasto.

Alquilado sólo parte del año. La situación se complica cuando, en un mismo ejercicio, se dan ambas situaciones (una parte del año se ha alquilado y la otra no), dando pie a diversas interpretaciones:

  • Aunque Hacienda es reacia a aceptar que se deduzcan gastos por el tiempo en que el inmueble no está siendo alquilado, existen tribunales que interpretan lo contrario y consideran que, si puede demostrarse la intencionalidad de seguir arrendado el inmueble, los gastos en que se incurra en dichos períodos de desocupación también son deducibles.

  • Por esa misma razón, si se acepta que durante dichos períodos el inmueble no está “ocioso”, cabe entender que tampoco debe existir la imputación de rentas inmobiliarias durante ese período (el 1,1% o 2% del valor catastral).

    Sentencia reciente. Pues bien, recientemente el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia sobre este tema, dando la razón a Hacienda. Vea a continuación cuáles son sus argumentos y cómo actuar a partir de ahora.

El Supremo fija criterio

Imputación de rentas. En primer lugar, por aquellos períodos en que el inmueble no esté alquilado, el arrendador siempre debe imputarse una renta inmobiliaria (aunque la intención sea alquilarlo lo antes posible). ¡Atención! Según el Alto Tribunal, el legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que la mera posibilidad de obtener esa renta queda gravada en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos.

Gastos. Por otro lado, por el tiempo en el que el inmueble no genera rendimiento, no cabe deducir los gastos propiamente anuales (como el IBI, los seguros, los gastos de comunidad, los suministros, etc.). Para que sean deducibles, aplicando el principio de correlación de ingresos y gastos, deben devengarse en períodos en los que se generen ingresos. ¡Atención! Así pues, la parte de estos gastos proporcional a los días del año en que en el inmueble haya estado vacío no es deducible (y lo mismo debe entenderse respecto de los intereses y las amortizaciones).

¿Y las reparaciones? El tribunal no aclara qué ocurre con los gastos por reparaciones que habitualmente se llevan a cabo en períodos en los que el inmueble en alquiler está vacío, a la espera de un nuevo inquilino. No obstante, como este tipo de gastos sí están claramente correlacionados con los ingresos que después se obtendrán (una vez se inicie el alquiler), cabe entender que sí son un gasto deducible. Apunte. De hecho, la propia Hacienda ha reconocido su deducibilidad [DGT V0332-21, V1841-20 y V0097-19].

El Tribunal Supremo ha aclarado que, por los períodos en los que un inmueble está vacío, el arrendador debe imputarse una renta inmobiliaria y no puede deducirse la parte proporcional de los gastos. No obstante, cabe entender que las reparaciones sí son deducibles. Tribunal Supremo, 25 de febrero de 2021.