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Hipoteca inversa - Alternativa fiscal

Usted se ha jubilado y, con el fin de obtener unos mayores ingresos y complementar su pensión de jubilación, se plantea vender un inmueble. ¿Sabe que formalizar una hipoteca inversa y no vender el inmueble puede ser más ventajoso?

¿En qué consiste?

Préstamo. Formalizar una hipoteca inversa le permitirá obtener una renta mensual sin tener que tributar por ella: las cantidades que reciba serán, en realidad, un préstamo a su favor (préstamo que se garantiza hipotecando un inmueble):

  • A diferencia de lo que sucede con una hipoteca ordinaria, usted no recibirá toda la cantidad al inicio de la operación (aunque puede solicitar una cantidad inicial), sino que irá recibiendo sumas mensuales hasta el límite pactado.

  • Además, no tendrá que devolver las cantidades que reciba: la devolución se aplaza hasta su fallecimiento, momento en el que sus herederos recibirán el inmueble en herencia junto a la deuda que se haya generado.

Liquidación. De esta forma, usted conservará la propiedad sobre el inmueble y podrá seguir utilizándolo (e incluso podrá alquilarlo) hasta que fallezca. Tras su fallecimiento, serán sus herederos quienes deberán liquidar el préstamo (satisfaciendo lo que usted haya percibido más los gastos e intereses acumulados); y si no disponen de fondos para hacerlo, podrán vender el inmueble o solicitar un préstamo. ¡Atención! Para obtener una hipoteca inversa, el solicitante debe ser mayor de 65 años (o 70 años en algunas entidades).

Ventaja fiscal de no vender

Menos IRPF. Aunque sus herederos deberán hacerse cargo de la deuda acumulada, ello no es necesariamente un inconveniente:

  • Usted habrá conservado la titularidad del inmueble y la posibilidad de utilizarlo, y habrá evitado el IRPF que se hubiese derivado por la ganancia obtenida en su transmisión (recuerde que, en caso de ventas realizadas por contribuyentes mayores de 65 años, sólo quedan exentas las ganancias derivadas de la transmisión de la vivienda familiar ).

  • Cuando sus herederos reciban la herencia, el valor de ésta se verá reducido por la deuda acumulada, por lo que tributarán menos en el Impuesto sobre Sucesiones. Apunte. Asimismo, se les actualizará el valor de adquisición del inmueble a efectos de futuras ventas.

Venta tras fallecimiento. En este sentido, si sus herederos venden el inmueble (bien para pagar la deuda de la hipoteca inversa o más tarde), no tendrán que declarar ninguna ganancia en su IRPF, ya que podrán venderlo a un precio similar al valor declarado en la herencia. Apunte. Y en muchos casos los ahorros serán superiores al coste por intereses y gastos de la hipoteca inversa.

Ejemplo. Usted es propietario de un apartamento que adquirió en 1999 por 60.000 euros y que ahora se puede vender por 130.000:

  • Opción 1. Vende el apartamento ahora para tener más dinero durante la jubilación.

  • Opción 2. Formaliza una hipoteca inversa y recibe una renta mensual. En el momento del fallecimiento las cantidades recibidas ascienden a 70.000 euros, y los gastos e intereses (que se acumulan a la deuda pendiente) a 15.000. Se considera que en ese momento el inmueble tiene un valor de 140.000 euros.

Concepto

Opción 1

Opción 2

Precio venta inmueble / Valor

130.000

140.000

Coste IRPF

-19.580

-

Costes hipoteca inversa

-

-15.000

Neto obtenido

110.420

125.000

Importe consumido

70.000

70.000

Cantidad final en herencia (1)

40.420

55.000

La diferencia corresponde a la revalorización del inmueble (10.000 euros) más la diferencia entre los costes de IRPF de la venta y los costes de la hipoteca inversa.

Formalizar una hipoteca inversa le permitirá mantener la titularidad de sus inmuebles. Los gastos derivados de esta operación pueden quedar compensados por los ahorros fiscales que usted y sus herederos pueden obtener en el IRPF y en el ISD.