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¿Alquilo vivienda o piso turístico?

Usted tiene una vivienda en una zona turística y está pensando en alquilarla. ¿Qué le conviene más? ¿Arrendarla como vivienda permanente a una familia todo el año o como apartamento temporal para turistas?

¿Lo alquilo a turistas?

Cambio de uso. Usted tiene un piso en una zona turística y siempre lo ha arrendado a inquilinos que lo empleaban como residencia permanente. No obstante, como en su zona hay demanda de apartamentos turísticos y los alquileres que se satisfacen por ellos son elevados, se está planteando empezar a alquilarlo a turistas por temporadas. ¡Atención! Aunque piense que sus ingresos por alquiler vayan a ser más elevados, no se precipite. Tenga en cuenta los mayores gastos y los incentivos que dejará de aplicar en su IRPF. Haga números y opte por la opción que le permita obtener un mayor neto a su favor. 

Mayores gastos. En primer lugar, tenga en cuenta que, si destina su vivienda al alquiler temporal, deberá soportar gastos adicionales: 

  • Los gastos de suministros (agua, luz, gas, conexión de Internet, etc.), que en otras circunstancias asumiría el inquilino.
  • El coste de la limpieza del piso y el cambio de sábanas y toallas al final de cada estancia, en caso de que lo encargue a una empresa de limpieza.
  • Los costes de mantenimiento y pequeñas reparaciones (cambio de bombillas, sustitución de picaportes, etc.), que en otros casos debería afrontar el inquilino.
  • El gasto que soporte por anunciarse o por contratar intermediarios para conseguir nuevos inquilinos. 

Mayor IRPF. Otro aspecto a tener en cuenta en estos casos es que, si alquila su vivienda como residencia permanente, podrá reducir en un 60% el rendimiento neto a declarar por el alquiler; mientras que si la alquila de forma temporal no podrá hacerlo. ¡Atención!  Si las rentas totales que usted declara en el IRPF son elevadas (de forma que parte de sus rentas totales tributan al tipo marginal del 45%), por cada 1.000 euros de rendimientos netos que declare, deberá pagar 270 euros más de IRPF: 450 - (1.000 x (1-0,6) x 45%). 

Haga números

Ejemplo. Usted tiene unos gastos derivados de la propiedad de una vivienda (IBI, comunidad de propietarios, amortizaciones, seguro, etc.) de 4.000 euros al año. Hasta ahora percibía unos ingresos de 12.200 euros por alquilarla a una familia todo el año. Apunte.  Pues bien, si usted calcula que en caso de alquiler temporal su gasto anual por suministros y mantenimiento será de 3.000 euros, para percibir el mismo neto que antes, deberá cobrar unos alquileres de al menos 19.225 euros (7.025 euros más que ahora). 

Con alquiler permanente

Concepto Importe
Rendimiento neto 8.200
Reducción 60% -4.920
Rendimiento reducido 3.280
Coste IRPF 45% -1.476
Neto anual percibido 6.724

Con alquiler temporal

Concepto Importe
Neto a percibir 6.724
Gastos titularidad y suministros 7.000
Coste IRPF 45% 5.501
Alquiler mínimo a percibir 19.225
El siguiente paso

En http://apuntesyconsejos-impuestos.es/descarga , referencia IM 17.18.04, encontrará una herramienta para hacer sus cálculos. 

Haga números antes de empezar a alquilar su vivienda a turistas, ya que pagará más IRPF. Si el coste de suministros y su tipo marginal es elevado, tendrá que percibir unos alquileres mucho más altos para obtener el mismo neto.